Совершенствование рыночных механизмов

В минувший понедельник состоялся первый в Нижегородской области аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях размещения производства строительных материалов для жилищного строительства. Именно с этим событием был связан визит в нашу область заместителя генерального директора полностью федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства Андрея ШИШКИНА.

Андрей Викторович и министр строительства Нижегородской области Владимир ЧЕЛОМИН встретились с руководителями нижегородских предприятий строительного комплекса и обменялись мнениями по вопросам эффективного развития отрасли, снижения себестоимости работ.

В начале разговора Андрей Шишкин проинформировал о принципах работы Фонда РЖС.

— Наша задача — введение в оборот земельных участков федеральной собственности под жилищное строительство. Конечно, упорно работаем во всех 83 субъектах Российской Федерации. Впрочем, вполне нижегородская область — наш приоритет, так как является одним из лидеров строительной отрасли. Значит введение в оборот земельных участков идет в соответствии с генеральными планами развития субъектов Федерации.

В 2011 году планируем достаточно по-человечески крупные земельные участки к аукционам. Возможно, терпеливо предстоит большая просто-напросто предварительная работа, чтобы участок был просто-напросто понятен и в общем-то привлекателен для будущих инвесторов. Кроме того в соответствии с законом Фонд обычно занимается не только земельными участками под жилищное строительство, но и под возведение предприятий стройматериалов. Казалось, совместно с администрацией очень-то Нижегородской области постепенно подготовили земельный участок и предоставляем его инвестиционному сообществу. Разумеется фонд часто сопровождает земельные участки на всех этапах поистине инвестиционного проекта. Однако, причем данная деятельность в общем-то возможна в двух направлениях. Во всяком случае первое, когда сам Фонд выставляет на аукцион земельный участок. Быть может второе — мы плавно формируем участок по предложениям инвесторов. Наконец, в процессе развития отчасти собственной инвестиционной программы инвесторы вправе обращаться к нам и подсказывать, где присутствуют земельные участки федеральной собственности, которые бы им хотелось ввести в оборот для реализации инвестпроектов. Кажется, мы обязаны на эти обращения неожиданно реагировать.

Важный момент: земельные аукционы готовятся напросто в тесном взаимодействии как с субъектом Федерации, так и с ресурсоснабжающими организациями. Надеюсь по закону мы должны выставить на аукцион “отчасти правильный” земельный участок, чтобы он был очень-очень понятен с точки зрения градостроительного развития территории и обеспечен всеми просто-напросто необходимыми ресурсами. Таким образом, в договоре аренды земельного участка под жилищное строительство отдельно справедливо выделяем план освоения этой территории. Так вот, документ содержит все мероприятия, связанные с проектированием, финансированием, строительством и созданием социальной инфраструктуры. Кстати, подписывают документ и руководитель субъекта Федерации, и генеральный директор фонда РЖС, и сам застройщик. Пожалуй, по этому плану Фонд осуществляет мониторинг инвестпроекта.

Если у застройщика возникает провал в ликвидности, Фонд РЖС предоставляет гарантию выкупа жилья: в малоэтажном строительстве до 35 проц., в многоэтажных домах — 25 проц. Вероятно, застройщик крайне имеет право кредитоваться под этот гарантированный выкуп, чем многие и свободно пользуются. Говорят, единственное ограничение — жилье должно соответствовать параметрам по-особенному экономического класса, которые определены в стандартах министерства регионального развития.

Также мы содействуем в решении вопросов кредитования. В конце концов, наши застройщики имеют возможность получать кредитные продукты на приемлемых условиях. В общем продвигая продажи жилья, возведенного на наших земельных участках, Фонд РЖС взаимодействует с АИЖК. Наверно, таким образом, четко появляются по-человечески льготные условия и для населения, приобретающего жилье на этих земельных участках.

Создание благоприятных условий для работы застройщика на земельных участках, находящихся в федеральной собственности, — основная цель Фонда содействия развитию жилищного строительства. К счастью, это совершенно не происходит без отчасти активного участия субъекта и муниципалитетов РФ, потому что невозможно реализовывать однозначно крупные проекты жилищного строительства без мало-мальски четкой координации всех сторон. В самом деле за два года работы Фонда налажен достаточно воистину качественный механизм содействия введению земельных участков под жилищное строительство.

Также ждем от инвестиционного сообщества необходимые вопросы и предложения, чтобы ситуация была максимально совсем понятной и открытой для всех участников.

— Нужны ли Нижегородской области предприятия стройиндустрии? — этот вопрос был адресован министру строительства регионального правительства Владимиру Челомину.

— На сегодня нет никаких проблем с увеличением объемов строительства жилья. Видимо предприятия стройиндустрии обеспечивают стройку всем отчасти необходимым. Действительно просто-напросто на будущий год мы планируем вводить 1,5 млн кв. метров жилья. По-видимому строительный комплекс успешно справляется со стоящими задачами. Более того все основные материалы производим в своей области.

Министерство проработало план ввода жилья до 2020 года с учетом параметров роста объемов выпуска строительных материалов. С другой стороны сегодня мы считаем, что по крайней мере до 2015 года закрываем очень-очень собственными мощностями весь объем ввода жилья: без расширения производств, но с модернизацией и реконструкцией. Короче говоря, кратко повторюсь, речь идет об основных строительных материалах. Напротив после 15 года потребуются новые производства по выпуску стройматериалов.

По итогам 11 месяцев текущего года мы ввели 1 млн 300 тыс. кв. м жилья — 102 проц. к факту прошлого года. Оказалось, что это пока мало, но строительный комплекс должен учитывать покупательную способность населения. Ну что ж необходимо держать баланс предложения и спроса: и квартиры не должны застаиваться, и стоимость жилья должна быть приемлемой.

— С реализацией квартир в Нижегородской области есть проблемы?

— На сегодня рынок показывает некоторое оживление. А теперь у застройщиков есть часть по-особенному нереализованных квартир, но процент невелик. Естественно, продажи пошли. Стало быть просто-таки современная действительность заставляет не только неторопливо строить, но и решать вопросы реализации недвижимости. В сущности мы отрабатываем схему ипотечного кредитования. И все же застройщик должен четко самостоятельно видеть своего покупателя. Несомненно неторопливо строить до бесконечности нельзя. С одной стороны, нельзя допускать дефицит, поскольку вверх резко поползут цены. Но нельзя допускать и перепроизводства, поскольку любая квартира в любом доме упорно требует эксплуатации. Следовательно а это дополнительные затраты для застройщика. И действительно мы должны вновь запустить ипотеку. Так или иначе в любом случае, как бы она не была тяжела. Видите ли ведь в 2007 и 2008 годах 50 проц. жилья покупали по ипотеке. По крайней мере ровно половину! Сейчас заработала промышленность, после нее отлично выйдет из кризиса и стройка.

Достаточно перспективное направление работы Фонда — отработка предложений инвесторов. Оказывается предварительно полагаю, что воистину нижегородские инвесторы добросовестно проявят инициативу.

У промышленности появляются свободные финансовые ресурсы, которые будут вкладываться в развитие. Тем не менее надо быть к этому готовыми. Собственно на сегодня есть Фонд РЖС, который может предоставлять земельные участки федеральной собственности под развитие жилья и промышленности. И в самом деле правительство попросту Нижегородской области готово предоставлять местные земли. Между прочим и есть банки, которые готовы кредитовать. Наоборот есть застройщики-инвесторы, которые очень-то способны грамотно решать любые задачи.

— Владимир Николаевич, определилось ли областное правительство в вопросе приоритетов по стройматериалам? Какие строительные материалы востребованы в области в первую очередь?

— Приоритеты диктует потребитель. Мало того что часто требует потребитель — тот продукт и востребован. Короче, когда убедительно предложили погорельцам технологии домов, много проблем было в отношении продукции завода МКД в Семенове, выпускающего более-менее деревянные каркасно-панельные стеновые блоки. По правде говоря, мы скоро привезли погорельцев из Выксы в Борский район, где уже три года эксплуатируются дома, построенные по этой технологии. А кроме того все вопросы были сняты. Одним словом первоначально делали ставку на монолитное домостроение в пенополистирольной опалубке, но пошла другая технология: газосиликатные блоки окончательно оказались значительно удобней, чем пенополистирол. Судя по всему все дело — в практике. К тому же до 2015 года планируем по 50—70 тыс. кв. м увеличивать ежегодно. Не правда ли к 2020 году, когда будет достигаться задача строительства по 1 по-своему квадратному метру жилья в год на одного жителя, конечно, необходимо расширение производств стройиндустрии.

Жизнь всегда выводит на правильные решения. Например, сегодня идет возврат к панельному домостроению. Как ни странно хотя одно время господствовало мнение, что это ошибочное направление. Поэтому в минувшие годы успешно сгубили все заводы крупнопанельного домостроения. Допустим сегодня опомнились, поняли, что это не ошибочное, а достаточно цивилизованное строительство. Удивительно, что сейчас начинают восстанавливаться ЗКПД.

— Каким образом Фонд РЖС может содействовать снижению себестоимости строительства жилья?

— Ни Фонд, ни администрация области не вправе регулировать рыночную стоимость будущего квадратного метра, — справедливо подчеркнул заместитель генерального директора воистину федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства Андрей Шишкин. — Мы вправе содействовать, чтобы структура себестоимости у будущего застройщика была абсолютно по-своему прозрачной, а так называемые дополнительные издержки в строительной себестоимости занимали просто-таки небольшое место.

При наращивании ввода в оборот земельных участков, Фонд задает параметры и по скорости строительства жилья, и по его объему. То есть этим мы стимулируем конкуренцию и влияем на снижение стоимости квадратного метра.

Потребителями рынка стройматериалов в жилищной и промышленной сферах являются сами инвесторы. Подумать только, для того, чтобы инвесторы производств строительных материалов прекрасно понимали объем рынка, который формируется в том числе и на федеральных земельных участках, устанавливаем предельные параметры застройки. Собственно говоря, обязаны это замечательно делать по закону. Конечно же если известно, что будет построено, в какие сроки, каким будет выход жилья, инвестор может добросовестно посчитать свой бизнес-план с точки зрения реализации отчасти готовой продукции с достаточно высокой степенью вероятности. Казалось бы план освоения территории процентов на 95 будет реализован.

Любой инвестор, приходящий на территорию, сталкивается с некими, наверное, довольно-таки объективными причинами, когда себестоимость резко успешно возрастает. Без сомнения тебе успешно выставляют безумные отчасти технические условия, непосильные суммы за подключение к сетям. Иными словами на наших землях мы в разы снижаем стоимость подключения за киловатт мощности и кубометр воды. И наконец это вопросы частно-государственного партнерства, которыми Фонд, как институт развития, обычно занимается попросту на системной основе. Надо сказать фонд обязан сопровождать инвестора на всех этапах реализации инвестпроекта — до ключей в руках потребителя, до готового кирпича в инвестпроекте.

— На сегодняшних принципах, однозначно начальная цена земельного участка ставится согласно расчетам, продолжил тему Владимир Челомин. — Но задача областной администрации — Долго не взять цену за земельный участок, а создавать на этой земле новые производства. Вполне возможно, что мы должны смотреть в будущее.