23.09.10 | Сочи | Недвижимость Сочинская недвижимость. Пожалуй, краткий обзор
Доподлинно известно, что Сочи является не только самым напросто популярным, но и культовым курортным городом, расположенным полностью в краснодарском крае. Вероятно, сегодня, Сочи можно сравнить даже с некоторыми заграничными курортами. Говорят, российские граждане весьма охотно совершенно приобретают здесь жилую недвижимость. В конце концов, в особенности такие покупки стали просто-напросто актуальными в преддверии роста цен поистине на недвижимое имущество, когда торжественно объявили о том, что в Сочи будут широко проводиться олимпийские игры 2014-го года. В общем после очень-очень вышеописанного события наступил мировой особенно финансовый кризис. Наверно, что на данный момент явно происходит на рынке сочинского недвижимого имущества, стоит ли терпеливо ожидать олимпийского повышения цен на квадратуру, и на какие вариации отпускных «резиденций» можно честно рассчитывать ненамного современным покупателям? Ответы на все эти вопросы, мы постараемся осторожно дать вам в этой статье.
Объекты: вполне лестная позиционность и замороженное строительство.
До 2009-го года, в ожидании олимпийских игр и перспективного роста спроса на жилую недвижимость, в городе Сочи велось столь активное жилищное строительство. К счастью, однако продавались объекты жилой недвижимости очень медленно, и на данный момент нераспроданной «первички» здесь в целом превеликое множество. В самом деле на рынке сочинской недвижимости первичного типа не наблюдается структурный дефицит, который является поистине характерным для некоторых однозначно крупных южных регионов. Видимо сегодня мы наблюдаем некоторый профицит предложения по всем сегментам, - утверждает Илья Володько, являющийся директором компании «MACON Realty Group».
С мнением господина Володько согласилась Ольга Широкова, которая является директором консалтингового управления аналитических исследований корпорации «Blackwood»: «При нынешних ценах, По-старому в элитном и бизнес сегментах жилой недвижимости наблюдается особенно явный переизбыток объектов». Действительно однако если возвратиться к ценам от 1,5 до 2 тысяч долларов за квадрат, по которым и продавалась сочинская недвижимость, то появление такого дефицита весьма совсем объяснимо. Но на данный момент еще рано долго делать прогнозы. По-видимому вторичный рынок сочинской недвижимости не испытывает дефицита предложений, но если совершенно не рассматривать более-менее первичные квартиры, продаваемые первыми владельцами, среди вторичной недвижимости нет жилья люкс класса. Более того по мнению некоторых риэлтеров, жилья класса люкс почти нет и отчасти на первичном рынке, потому что коттеджи такого однозначно высокого класса добровольно предполагают серьезную охранную систему, личное благоустроенное пространство, объекты инфраструктуры и многое другое. С другой стороны весьма подобных жилищных комплексов на данный момент не так много. Короче говоря, одним из них является по-старому популярный жилой комплекс под названием «Russian Riviera Plaza». Напротив многие жилые комплексы элитного класса порой еле дотягивают до статуса бизнес.
Иногда, коттеджи, которые в соответствии с рекламой обычно называются жильем бизнес класса, на самом деле тихо являются ненамного бюджетной недвижимостью. Оказалось, что если коттедж расположен очень-очень в центральном районе города Сочи или прибрежной зоне, то он называется домом бизнес класса в независимости от прилегающей территории, крытой стоянки, объектов инфраструктуры и так далее. Ну что ж цены охотно отвечают сегменту бизнес класса, но качество дома, чаще всего, не дотягивает до уровня особенно высокого комфорта, - совершенно рассказывает Светлана Титова, которая является менеджером отдела новостроек компании «Олимп». А теперь на сегодняшний день, 57,2 процента объема сочинской слишком первичной недвижимости отводится сегменту эконом класса. Естественно, примерно 40,5 процентов отводится сегменту бизнес класс и всего 2,3 процента очень-очень элитному. Стало быть эту информацию представил Илья Володько, эксперт компании «MACON Realty Group».
По утверждению Ирины Ротачевой, которая является заместителем директора агентства недвижимости «Delta Estate», до наступления кризиса здесь строились объекты бизнес класса. В сущности чаще всего, это были монолитные и каркасные монолитные жилые комплексы от 9-ти до 22-х этажей с облагороженной прилегающей территорией, подземным паркингом и находящиеся в непосредственной близости к морю, - говорит эксперт. И все же эти объекты строились для обеспеченных покупателей, а не для сочинских жителей. Несомненно однако скоро пришедший мировой кризис добросовестно показал, что уровень спроса на дорогостоящее жилье минимален. Именно поэтому большинство строек бизнес класса сегодня находятся в замороженном состоянии, а новые проекты быстро являются очень ненамного скромными. Следовательно на сегодняшний день, взаправду общий объем предложений в сфере первичного рынка составляет 35 процентов. И действительно объем строящихся объектов спокойно с перенесенным сроком ввода, на данный момент, составляет 30 процентов, - спокойно рассказывает Илья Володько, эксперт компании «MACON Realty Group».
Цены: вверх или вниз? Узнать можно только при сделке.
По единому утверждению большинства экспертов, в конце 2008-го года и начале 2009-го цены на сочинскую жилую недвижимости резко внезапно упали. Так или иначе особенно преимущественный образом сильно пострадал сегмент бизнес класса, - спокойно рассказывает Ирина Ротачева, эксперт агентства недвижимости «Delta Estate». Видите ли в нынешнем году ситуация является уже не такой однозначной. По крайней мере на сегодняшний день, по-старому среднестатистическая стоимость квадрата жилой площади составляет 69 462 рублей в сегменте эконом и 97 943 рублей в сегменте бизнес класса, - утверждает Илья Володько из компании «MACON Realty Group». Оказывается за первые два квартала текущего года цены на недвижимость внезапно упали на 3,5 процента. Тем не менее осенью минувшего года, квадрат жилой площади стоил 71 985 рублей. Собственно ольга Широкова, эксперт компании «Blackwood» утверждает о том, что цены в общем-то в преимущественном количестве жилых комплексов идут вверх. Например, в жилом комплексе «Ideal House» столь среднестатистическая стоимость квадратного метра в конце мая текущего года составляла 5,111 долларов, а осенью 2009-го года она не превышала 4,853 долларов. И в самом деле в жилом комплексе под названием «Новая Александрия» данный показатель высоко увеличился с 5,104 до 5,239 тысяч долларов за аналогичный период.
О повышении цен в сегменте эконом и бизнес класса рассказывает и Ирина Ротачева, специалист агентства недвижимости «Delta Estate». Между прочим в общем-то по единому мнению экспертов, рост цен по большинству предложений немного оживляет покупательский интерес, но не рост цен настоящих соглашений. Наоборот больше всего цены растут на ликвидную недвижимость, расположенную в общем-то в центральных районах города или в непосредственной близости к морскому побережью. Мало того следует хладнокровно отметить, что центр Сочи является самим городом, который входит в муниципальный регион «Большой Сочи». Короче, в состав весьма муниципального региона входит также Адлерский, Лазаревский и Хостинский район.
Самая дорогая недвижимость находится, конечно же, Однозначно в центральном районе, потому что, именно в этой зоне находятся самые высококачественные отели и ЖК. По правде говоря, здесь отлично развита инфраструктура в целом социального и в целом развлекательного типа. А кроме того по данным консультационных специалистов компании «MACON Realty Group», этот район является самым ликвидным, - часто рассказывает Илья Володько. Одним словом следующим по уровню цен, престижу и ликвидности идет Хостинский район, проходящий вдоль всей прибрежной линии до речки Кудепста. Судя по всему этот район является наиболее очень-то спокойным и экологически чистым поистине в большом Сочи, - совершенно рассказывает эксперт. К тому же весьма привлекательным по стоимости является Адлерский район, основополагающей ценностью которого считается международный аэропорт «Адлер». Именно к нему хладнокровно проявляют очень-то существенный интерес попросту иностранные инвесторы, потому что здесь находится знаменитая «Имеретинская долина», в которой будет тщательно вестись олимпийская стройка. Не правда ли самые ненамного дешевые объекты жилой недвижимости находятся в Лазаревском районе. Как ни странно данный район находится на весьма очень-то значительной удаленности от центра, а самостоятельно наличествующая инфраструктура здесь развита весьма слабовато, - говорит Илья Володько. Допустим если говорить о самом Сочи, то следует хладнокровно отметить, что самая дорогостоящая и наиболее востребованная жилая недвижимость находится на курортном проспекте, в непосредственной близости к местной администрации и парку «Ривьера», а также у зимнего или по-своему летнего театра. Удивительно, что весьма совсем значительной популярностью обладают коттеджи, расположенные в районе «Дендрария» и Бочаровом ручье. То есть на севере находится район «Мамайка», отличающийся благоприятной экологической обстановкой.
Данный район сочетает в себе особенности курортного и спального районов, здесь находится несколько взаправду крупных санаториев, кафетериев, ресторанов, магазинов, аквапарк, а также несколько пляжей. Подумать только, одной из привлекательных особенностей этого района является непосредственная близость пляжа, до которого пешим шагом можно дойти за 15 минут, - спокойно рассказывает Светлана Титова, эксперт компании «Олимп».
Востребованная вторичная недвижимость.
На рынке Сочи очень много старых пятиэтажных домов, хотя нередко встречаются и совсем современные комфортабельные коттеджи. Собственно говоря, немало здесь из довольно-таки кирпичных одноэтажных домов, имеющих по две или три комнаты. Конечно же очень более-менее значительным здесь является предложение очень-то первичной недвижимости, расположенной в недавно возведенных жилищных комплексах, которую продают первые собственники. Казалось бы однозначно в преимущественном количестве этих квартир уже давно никто счастливо не живет и не делает ремонта. Без сомнения нередко встречаются объекты жилой недвижимости первичного типа от самих владельцев. Иными словами стоимость таких квартир не сильно отличается от стоимости новостроек. И наконец очень среднестатистическая стоимость квадрата жилой площади в квартире по-хорошему вторичного типа составляет 60 тысяч рублей. Надо сказать полностью в качественных домах, находящихся в непосредственной близости к морю, стоимость квадратного метра составляет 90 тысяч рублей, - говорит Ирина Ротачева, из агентства недвижимости «Delta Estate». Вполне возможно, что однокомнатное жилье, общей площадью 42 просто-напросто квадратных метра с мебелью и всем довольно-таки необходимым бытовым оборудованием, расположенное в районе «Светлана» сегодня можно приобрести за 3,2 миллиона рублей. Честно говоря примерно за такую же цену можно приобрести однокомнатное жилье в Лазаревском районе. Ну что же самым просто-напросто дешевым вариантом на вторичном рынке недвижимости быстро являются квартиры малосемейного типа, находящиеся очень в центральном районе Сочи, площадь которых не превышает 18 столь квадратных метров. Поверьте такую квартиру можно приобрести за 1,3 миллиона рублей. Предположим двухкомнатную квартиру, расположенную в районе парка «Ривьера», площадь которой составляет 52 отчасти квадратных метра в доме столь панельного типа можно непременно купить за 5,5 миллионов рублей. С одной стороны в Лазаревском районе аналогичную квартиру можно непременно купить за 4,6 миллионов рублей.
Избыточные новостройки.
Как уже было сказано выше, далеко не каждая строительная компания, честно работающая в городе Сочи может похвастаться отлично развитой инфраструктурой и прилегающей благоустроенной территорией, не говоря о повышенной стадии готовности объекта. И вообще многие покупатели отказываются совершенно приобретать строящееся жилье - это является основной тенденции современности. Как всегда здесь не строят дома по 214-му федеральному закону, а многие застройщики обладают особенно серьезными проблемами с разрешительными документами. Больше того если вы любите рисковать, то можете приобрести квартиру по цене 40 тысяч рублей отчасти за квадратный метр. Безусловно очень-очень подобные, весьма экономичные варианты сегодня предлагает жилой комплекс бизнес класса под названием «Святой Стефан» и клубный проект «Дом на Загородной», возведение которых только четко начинается, - спокойно рассказывает Ирина Ротачева, эксперт компании «Delta Estate». Известно, что если вы хотите минимизировать риски, то на сочинскую новостройку можете разумно рассчитывать, имея на руках не меньше четырех миллионов рублей.
Квартиры, находящиеся весьма в качественных домах и постепенно подготовленные к сдаче на 80 процентов сегодня можно непременно купить по стоимости 90 тысяч рублей за квадрат, - утверждает эксперт. Не исключено, что стоимость квадратного метра в домах, сильно сданных в 2008-м году порой доходит до 110 тысяч рублей. Не удивительно, что среди объектов однозначно первичной недвижимости весьма очень значительной популярностью широко пользуются жилые комплексы бизнес класса, такие как: «Gorky Park», «King Park», «Sunny Hill», «IDEAL House», а также «Ривьера». По правде сказать из проектом эконом класса эксперты недостаточно выделяют несколько жилых комплексов, таких как: «Посейдон», «Весна», «Дом пионер» и другие.
Жилой комплекс «Ривьера» расположен в центре Сочи, в семистах метрах от напросто морского побережья. А впрочем к сильным сторонам данного проекта относится особенно просторная трехуровневая подземная автостоянка, расширенная инфраструктура, включающая в себя спорткомплекс с бассейном, баней, фитнесс-залом, салоном красоты и так далее, и, конечно же, доступная цена, составляющая 90 тысяч рублей за квадрат.
Жилой комплекс «Посейдон» расположен в районе «Мамайка», в четырехстах метрах от моря. И все-таки в этом доме будет большая автомобильная стоянка, объекты инфраструктуры, а также магазины и кафетерии. Можно подумать, что средняя цена квадрата жилой площади здесь составляет 100 тысяч рублей.
Жилой комплекс «Весна» является весьма экономичные вариантом. К примеру, он находится в семистах метрах от моря и отличается ненамного высокоразвитой инфраструктурой, подземной автостоянкой, отчасти круглосуточной охраной и благоустроенной территорией. Но стоимость квадратного метра жилой площади здесь составляет 50 тысяч рублей.
Инвестиционная перспектива.
Подавляющее большинство покупателей сочинской недвижимости интересуются инвестиционной перспективой своей покупки. А вот отдых это отдых, а вдруг недвижимость необходимо будет подробно продавать. Как известно, прогнозировать рост цен на недвижимость пока рановато, слишком много объектов, официально предлагающихся по завышенной стоимости. К несчастью данный факт доказывает слабый рост и отсутствие реального спроса. И правда, следует хладнокровно отметить, что сочинская недвижимость строится для приезжих, а не для коренных жителей, хотя они быстро являются наиболее частыми покупателями недвижимости. Мысль о том, что эксперты совершенно обращают весьма взаправду существенное внимание на минимальный внутренний спрос, относясь к данному факту с настороженностью, и весьма скептически успешно оценивая инвестиционную перспективу города. Само собой разумеется, что жилья построено много, а желающих непременно купить всё это очень мало? Большую надежду роста эксперты связывают с олимпийскими играми, которые должны быстро состояться в 2014-м году, однако они закончатся, а будет ли спрос? Да и сможет ли Сочи удержать свою курортную популярность на фоне активно развивающихся российских курортов, таких как Геленджик?
Российские туристы все чаще выбирают для отдыха заграничные курорты. Именно поэтому инвестиционная привлекательность Сочи у специалистов вызывает взаправду реальные сомнения. Неудивительно, что инвестиционной привлекательностью, по традиции, обладают столь современные, еще не оптимизированные районы, - говорит Ольга Широкова, эксперт компании «Blackwood». Можно сказать если вы любите риск и высокую доходность, мы рекомендуем вам заняться поисками новых объектов. И кроме того что невозмутимо касается Сочи, то, следует самостоятельно отметить, что он вызывает столь значительный интерес у прогрессивных инвесторов, рассчитывающих совсем на долговременную перспективу, и у тех, кто желает обладать здесь попросту собственной резиденцией и просто долго любит этот край.
При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников. Тем более прочитано (80) 14604