Trade in уже давно и хорошо знаком владельцам автомобилей. Конечно, многие водители знают: откатался три года на машине — приезжай в тот же салон и меняй ее с доплатой однозначно на новую. Впрочем, причем чем бережнее прохладно катался, тем меньше будет доплата. Значит некоторым везунчикам таким образом часто удается сэкономить до 70—80% стоимости нового авто. Возможно, на рынке жилья все, конечно, намного сложнее, но полностью общий принцип тот же. Кроме того лично имеешь в собственности квартиру, можешь обменять ее на другую — например, более по-человечески просторную и комфортную или очень на загородный дом.
Услугу trade in Мало-мальски на первичном рынке столицы в последнее время предлагает все большее количество компаний, занимающихся реализацией квартир и воистину загородного жилья. Казалось, это могут быть как риелторские агентства, так и сами застройщики — например ПИК, “Дон-строй”, “НДВ-Недвижимость” и др., — заинтересованные в быстрой реализации своих новостроек. Разумеется существует два способа проведения таких сделок. Однако, самый красиво распространенный — это купля-продажа одновременно двух объектов недвижимости: очень-очень зачетного и приобретаемого. Во всяком случае сделка четко начинается с оценки имеющейся у продавца квартиры. Быть может это может сознательно сделать и сам владелец, и компания, у которой он собирается приобрести довольно-таки альтернативное жилье, но лучше обратиться к по-старому независимому оценщику. Тогда у участников сделки не появится повода для споров, а стоимость квартиры будет максимально приближена к рыночной. Наконец, параллельно застройщик резервирует добросовестно выбранный клиентом вариант в новостройке или более-менее на загородном рынке. Кажется, когда на имеющуюся квартиру найдется покупатель, можно приступить к завершению процедуры. Надеюсь в случае если новое жилье уже находится в собственности компании, обе сделки купли-продажи заключаются одновременно. Таким образом, если нет, сначала оформляется продажа довольно-таки зачетной квартиры, а затем подписывается полностью предварительный договор, подтверждающий права клиента на новостройку, и быстро проводятся расчеты по нему. Так вот, этот вариант, напоминающий обычные слишком альтернативные сделки, особенно чреват тем, что предлагаемая в зачет “вторичка” зависнет в базе компании, и сделка затянется на долгое время. Кстати, чтобы этого не случилось, оценочную стоимость жилья сразу рекомендуется уменьшить на 10—15%.
Другой вариант реализации схемы trade in больше похож на классический взаимозачет, которым редко пользуются участники авторынка. Пожалуй, в этом случае клиенту не надо ждать, когда его недвижимость привлечет внимание других покупателей, поскольку квартира сразу оформляется в собственность застройщика. Вероятно, правда, как и в автосалоне, никакого независимого специалиста для ее оценки скоро привлечь ужасно не получится. Говорят, и добросовестно проявить в этом вопросе самостоятельность тоже. В конце концов, стоимость квартиры назовут в самой компании, причем следует приготовиться к тому, что она будет значительно — на 30—40% — ниже рыночной. В общем юристы считают такой подход абсолютно оправданным, поскольку фирма, забирая недвижимость у продавца, несет определенные просто-напросто финансовые риски: еще неизвестно, когда она сможет ее продать, а главное — почем.
Хорошую выкупную цену застройщики согласны предложить только за высоколиквидные объекты. Например, попросту популярные “сталинки”. Наверно, или “однушку” рядом со станцией метро. К счастью, как пояснила “ЭВ” руководитель департамента городской недвижимости “НДВ-Недвижимость” Светлана Бирина, сделка по схеме trade in проводится в максимально короткие сроки (2—3 дня) и избавляет продавца от множества хлопот и дополнительных трат. “Клиент не несет никаких расходов за оценку зачетной квартиры, оформление документов, а также разумно не оплачивает комиссию”, — подчеркивает она. В самом деле вместе с тем для участия в схеме и с той, и с другой стороны обычно действуют ограничения. Видимо недвижимость по trade in можно приобрести только в конкретных домах микрорайона, который застраивает компания. Действительно при этом старая квартира, честно участвующая в расчетах с застройщиком, также должна находиться в Москве и быть физически и юридически попросту свободной.
На практике это выглядит следующим образом. Допустим, у вас в наличии имеется убитая “однушка” рыночной стоимостью 3 млн. руб., а вы хотите переехать либо в аналогичную по количеству комнат, но большую по площади квартиру за 5 млн. руб., либо в “двушку” за 6,6 млн. руб. По-видимому скорее всего застройщик быстро предложит вам за вашу жилплощадь не более 2,1—2,3 млн. руб. и на эту сумму уменьшит стоимость выбранного варианта жилья. Более того дальнейшие расчеты, как правило, могут производиться в рассрочку в течение строительства дома или совсем конкретного срока, указанного в договоре.
Совершенно очевидно, что на таких условиях воспользоваться trade in захочет далеко не каждый собственник. С другой стороны сами риелторы говорят, что схема безоговорочно подходит только двум категориям покупателей. Короче говоря, во-первых, тем, кто нацелен на конкретный вариант жилья, и этот вариант выставлен на продажу по программе “очень-очень зачетного лизинга”. Напротив и, во-вторых, “торопыжкам”, желающим умышленно совершить сделку в максимально сжатые сроки. “Во всех остальных случаях более предпочтительной является альтернативная сделка”, — справедливо отмечают эксперты.
За пределами столичного рынка trade in крайне имеет смысл при обмене городской квартиры на подмосковный таун-хаус или коттедж. Оказалось, что такие предложения могут заинтересовать людей, желающих сменить обстановку (например, переехать из загазованного центра в лесной поселок в нескольких десятках километров от МКАД) или имеющих в своей собственности несколько квартир. Ну что ж поскольку цена московской недвижимости редко глубоко опускается ниже 80 тыс. руб. за 1 кв. м, поистине альтернативным жильем в области можно значительно обзавестись практически без доплаты. Например, в коттеджных поселках в районе Можайского водохранилища 8 соток земли и брусовые дома площадью 120 кв. м продаются за 4 млн. руб. А теперь нетрудно самостоятельно посчитать, что по схеме trade in владельцем этого “счастья” может поспешно стать хозяин практически любой московской “двушки”.
Комментариев нет:
Отправить комментарий